다가구주택 전세 계약 전, 선순위 보증금은 어떻게 확인할까?

다가구주택은 한 건물에 여러 세대가 살아도 등기부등본상 소유권이 건물 전체에 설정되는 경우가 많습니다. 등기부에 근저당이 없더라도 먼저 입주한 세입자의 보증금이 있다면 보증금 회수에 영향을 줄 수 있어 계약 전에 확인해야 합니다.

등기부만으로는 알 수 없는 정보

등기부등본에서는 소유자와 근저당권 등 등기된 권리를 확인할 수 있지만, 세대별 임대차계약과 보증금 총액은 일반적으로 드러나지 않습니다. 따라서 집주인에게 현재 임차인의 보증금, 계약 기간, 전입 여부 등을 확인하고 자료 제시를 요청하세요. 계약을 진행하기 전이라면 임대인의 동의를 받아 확정일자 부여 현황 등 관련 정보를 확인할 수 있는지도 문의하는 편이 좋습니다. 자료가 일부 세대에 한정됐는지, 공실이나 실제 거주 여부가 어떻게 파악됐는지도 확인해야 합니다.

보증금 회수 가능성을 따져보기

확인한 선순위 권리와 임차보증금을 고려해 건물의 예상 매각대금에서 내 보증금이 어느 순서로 보호될지 살펴야 합니다. 매각대금이 충분하더라도 권리별 우선순위와 배당 절차에 따라 결과가 달라질 수 있으므로 단순히 보증금 합계만 빼서 안전성을 판단하면 안 됩니다. 자료를 보여주지 않거나 설명이 서로 맞지 않는다면 계약을 서두르지 말고, 계약서에 선순위 임대차 관련 확인 내용을 남기는 것도 고려하세요.

자주 묻는 질문

등기부에 근저당이 없으면 보증금이 안전한가요?

그것만으로 단정할 수 없습니다. 등기부에 표시되지 않는 기존 임차인의 보증금이나 건물 가치 변동도 함께 살펴야 합니다.

집주인이 임대차 현황 자료를 보여주지 않으면 어떻게 하나요?

확인할 수 없는 보증금 위험을 감수할지 신중히 판단하세요. 설명이나 자료가 불충분하다면 계약을 보류하는 선택도 가능합니다.